Genossenschaftswohnung mit Kaufoption: Mieten und später kaufen

Ratgeber · Stand: Juli 2026

Bei einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption mietest du zunächst und kannst die Wohnung später ins Eigentum übernehmen. Das Modell heißt im Gesetz "nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum" und ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) geregelt. Seit der WGG-Novelle 2019 ist der Kauf schon nach fünf Jahren möglich.

Die gesetzliche Grundlage: WGG und die Novelle 2019

Die Kaufoption ist kein Marketingversprechen der Bauträger, sondern ein gesetzlicher Anspruch nach dem WGG. Mit der Novelle 2019 wurde der Zugang deutlich erleichtert: Die Wartefrist wurde von zehn auf fünf Jahre verkürzt, und Mieter bekamen mehr Gelegenheiten, den Antrag zu stellen. Ob deine Wohnung eine Kaufoption hat, steht üblicherweise bereits im Miet- bzw. Nutzungsvertrag; bei geförderten Neubauten wird sie oft schon im Inserat ausgewiesen. Grundlagen zum Modell Genossenschaftswohnung findest du im Artikel Was ist eine Genossenschaftswohnung?.

Ab wann kannst du kaufen? Die Fristen

Der Antrag auf Übertragung ins Eigentum ist frühestens nach fünf Jahren möglich (gerechnet ab Erstbezug der Baulichkeit bzw. ab Beginn deines Mietverhältnisses).
Danach kannst du im Zeitraum vom 6. bis zum 20. Jahr bis zu drei Mal einen Antrag stellen, grob in den Zeitfenstern Jahr 6 bis 10, 11 bis 15 und 16 bis 20.
Nach 20 Jahren Mietdauer, spätestens aber rund 30 Jahre nach Erstbezug, besteht grundsätzlich kein gesetzlicher Anspruch mehr. Ein freiwilliges Kaufangebot der Bauvereinigung bleibt möglich.

Welche Wohnungen haben eine Kaufoption?

Der gesetzliche Anspruch besteht nicht bei jeder Genossenschaftswohnung. Die wichtigsten Bedingungen:

Finanzierungsbeitrag über dem Schwellenwert: Du musst beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag geleistet haben, der über einem gesetzlich festgelegten Betrag pro Quadratmeter liegt. Zum Stand 1. April 2019 waren das 72,07 Euro pro m²; der Wert wird jährlich valorisiert. Wie der Finanzierungsbeitrag generell funktioniert, liest du im Artikel Eigenmittel und Finanzierungsbeitrag.
Mindestgröße: Für Mietverträge seit der Novelle 2019 sind Wohnungen unter 40 m² vom gesetzlichen Anspruch ausgenommen. Sie sollen als leistbare Mietwohnungen erhalten bleiben; die Bauvereinigung kann sie aber freiwillig zum Kauf anbieten.
Persönliche Voraussetzungen: Der Anspruch steht österreichischen Staatsbürgern sowie Gleichgestellten zu, darunter EU- und EWR-Bürger. Drittstaatsangehörige benötigen laut Rechtslage seit 2019 unter anderem einen mehrjährigen rechtmäßigen Aufenthalt in Österreich und einen Integrationsnachweis.

Wie wird der Kaufpreis festgelegt?

Der Kaufpreis wird nach den Grundsätzen des § 23 WGG ermittelt und orientiert sich am Verkehrswert der Wohnung, nicht an den ursprünglichen Baukosten. In der Praxis nennt die Bauvereinigung meist einen Fixpreis. Hältst du den Preis für offenkundig unangemessen, kannst du ihn überprüfen lassen; in Wien läuft das über die Schlichtungsstelle bzw. das Bezirksgericht, wobei kurze Fristen gelten. Der von dir geleistete, noch nicht abgeschriebene Finanzierungsbeitrag spielt bei der Abrechnung ebenfalls eine Rolle: Lass dir schriftlich aufschlüsseln, wie er beim Kaufpreis berücksichtigt wird.

Worauf du vor dem Kauf achten solltest

Spekulationsfrist: Verkaufst du die Wohnung innerhalb von 15 Jahren nach dem Kauf weiter, musst du die Differenz zwischen dem damaligen Verkehrswert und deinem günstigeren Kaufpreis nachzahlen. Diese Pflicht steht bereits im Kaufvertrag.
Nebenkosten des Kaufs: Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung kommen zum Kaufpreis dazu.
Finanzierung früh klären: Zwischen Antrag und Übertragung vergehen mehrere Monate; ein Finanzierungsrahmen deiner Bank verschafft dir Planungssicherheit.
Vertrag genau lesen: Prüfe, ob die Kaufoption ausdrücklich vereinbart ist, welche Fristen genannt werden und ob es Sonderregelungen des Bundeslandes oder der Förderung gibt.

Muss die Genossenschaft verkaufen, wenn ich den Antrag stelle?

Liegen alle gesetzlichen Voraussetzungen vor und stellst du den Antrag fristgerecht, hast du einen durchsetzbaren Anspruch auf die Übertragung ins Eigentum. Bei Wohnungen ohne gesetzlichen Anspruch, etwa unter 40 m², bleibt der Verkauf eine freiwillige Entscheidung der Bauvereinigung.

Lohnt sich der Mietkauf finanziell?

Das hängt vom festgesetzten Kaufpreis, der Marktentwicklung und deiner Finanzierung ab. Der Vorteil: Du kennst die Wohnung und das Haus bereits. Vergleiche den angebotenen Preis trotzdem mit ähnlichen Eigentumswohnungen in der Umgebung und rechne die Nachzahlungspflicht bei einem Verkauf innerhalb von 15 Jahren ein.

Wohnungen mit Kaufoption tauchen regelmäßig in den Inseraten der Wiener Genossenschaften auf. GEWOSearch sammelt neue Angebote von rund 20 Bauvereinigungen und benachrichtigt dich, sobald etwas Passendes online geht.

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