Eigenmittel und Finanzierungsbeitrag: Was kostet der Einzug?
Für den Einzug in eine Genossenschaftswohnung brauchst du in den meisten Fällen Eigenmittel: den sogenannten Finanzierungsbeitrag. Er ist keine verlorene Zahlung, sondern kommt beim Auszug großteils zurück. Hier erfährst du, wie hoch die Beträge in Wien typischerweise sind, wie die Rückzahlung funktioniert und welche Unterstützung die Stadt Wien bietet.
Was ist der Finanzierungsbeitrag?
Der Finanzierungsbeitrag ist ein einmaliger Grund- und Baukostenbeitrag, den die gemeinnützige Bauvereinigung beim Abschluss des Mietvertrags verlangen darf. Mit diesem Geld wird ein Teil der Grundstücks- und Errichtungskosten des Hauses finanziert, wodurch die laufende Miete niedriger ausfällt. Rechtliche Grundlage ist das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das auch regelt, wie der Beitrag beim Auszug zurückzuzahlen ist. Warum Genossenschaftswohnungen überhaupt nach diesem Kostenprinzip funktionieren, erklärt unser Grundlagenartikel Was ist eine Genossenschaftswohnung?.
Wie hoch sind die Eigenmittel für eine Genossenschaftswohnung in Wien?
Eine gesetzliche Einheitshöhe gibt es nicht, der Betrag hängt von den tatsächlichen Grund- und Baukosten des jeweiligen Projekts ab. In aktuellen Wiener Inseraten reicht die Bandbreite von einigen hundert Euro bei älteren, weitgehend ausfinanzierten Häusern bis zu fünfstelligen Beträgen bei Neubauten in guten Lagen. Ein höherer Finanzierungsbeitrag hat übrigens eine gute Seite: Liegt er über einem gesetzlichen Schwellenwert, kann daraus ein Anspruch auf eine Kaufoption entstehen.
Eine wichtige Ausnahme sind Wohnungen mit sogenannter Superförderung: Dort ist der Finanzierungsbeitrag gedeckelt, laut Stadt Wien mit 95,17 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche (Stand 2026). Bei einer 75-m²-Wohnung sind das maximal rund 7.140 Euro. Solche Wohnungen richten sich gezielt an Haushalte mit wenig Erspartem.
Rückzahlung beim Auszug: 1 Prozent Abschreibung pro Jahr
Der Finanzierungsbeitrag ist eine Art Depot: Wenn du ausziehst, muss dir die Bauvereinigung den Beitrag zurückzahlen, vermindert um eine gesetzliche Abschreibung. Nach § 17 WGG gilt:
- Bei Wohnungen mit Erstbezug nach dem 30. Juni 2000 wird der Beitrag um 1 Prozent pro Jahr abgeschrieben, gerechnet ab Bezugsdatum bzw. baubehördlicher Benützungsbewilligung.
- Bei älteren Wohnungen galt bis Ende 2000 eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr; der Restbetrag wurde zum Stichtag nach dem Verbraucherpreisindex aufgewertet und wird seither ebenfalls mit 1 Prozent pro Jahr abgeschrieben.
- Die Rückzahlung muss binnen acht Wochen nach der Räumung der Wohnung erfolgen.
Ein Rechenbeispiel: Du zahlst 15.000 Euro Finanzierungsbeitrag und ziehst nach 10 Jahren aus. Abgeschrieben sind 10 Prozent, also 1.500 Euro. Du bekommst 13.500 Euro zurück. Kommt es zu Streit über die Höhe, kannst du die Rückzahlung bei der Schlichtungsstelle der Stadt Wien überprüfen lassen.
Zu wenig Erspartes? Das Eigenmittelersatzdarlehen der Stadt Wien
Wenn du den Finanzierungsbeitrag für eine geförderte Wohnung nicht aufbringen kannst, unterstützt die Stadt Wien Haushalte mit geringerem Einkommen mit dem Eigenmittelersatzdarlehen. Es deckt den Grund- und Baukostenbeitrag ab und wird in halbjährlichen Raten über 10, 15, 20 oder 25 Jahre zurückgezahlt. Wichtig: Das Darlehen ist personengebunden. Ziehst du aus, bevor es getilgt ist, musst du den offenen Betrag zurückzahlen, es geht nicht auf Nachmieter über. Ob du die Fördervoraussetzungen erfüllst, hängt unter anderem von den Einkommensgrenzen ab, die wir im Artikel zu den Voraussetzungen für eine Genossenschaftswohnung aufschlüsseln.
Kaution und weitere Kosten beim Einzug
Zusätzlich zum Finanzierungsbeitrag können anfallen:
- Kaution: manche Bauvereinigungen verlangen zusätzlich eine Kaution, häufig in der Größenordnung von drei Bruttomonatsmieten. Sie wird getrennt vom Finanzierungsbeitrag abgerechnet.
- Genossenschaftsanteil: bei Bauvereinigungen in Genossenschaftsform ein meist kleiner Betrag für die Mitgliedschaft.
- Vertragsgebühren und Übersiedlungskosten: wie bei jeder Wohnung.
Maklerprovision fällt bei Genossenschaftswohnungen in der Regel keine an, da die Bauvereinigungen ihre Wohnungen selbst vergeben.
Bekomme ich den Finanzierungsbeitrag verzinst zurück?
Nein. Bei Wohnungen mit Erstbezug nach Mitte 2000 gibt es weder Zinsen noch Indexanpassung, es wird nur die jährliche Abschreibung von 1 Prozent abgezogen. Real verliert der Betrag über die Jahre also durch die Inflation an Wert.
Kann ich den Finanzierungsbeitrag verhandeln?
Nein, die Höhe ergibt sich aus den Grund- und Baukosten des Projekts und ist für alle Mieter gleich geregelt. Verlangt eine Bauvereinigung erkennbar überhöhte Beträge, kannst du das bei der Schlichtungsstelle überprüfen lassen.
Viele Inserate auf den Genossenschafts-Websites nennen den Finanzierungsbeitrag direkt. GEWOSearch zeigt dir neue Wiener Genossenschaftswohnungen inklusive Eigenmittel auf einen Blick und benachrichtigt dich bei neuen Angeboten.
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