Was ist eine Genossenschaftswohnung?
Eine Genossenschaftswohnung ist eine Mietwohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Sie unterliegt dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das die Miete an die tatsächlichen Kosten bindet. Dadurch wohnst du meist deutlich günstiger als am freien Markt, zahlst beim Einzug aber in der Regel einen einmaligen Finanzierungsbeitrag.
Wer hinter Genossenschaftswohnungen steht
Genossenschaftswohnungen werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet und verwaltet. Das sind Genossenschaften, GmbHs oder Aktiengesellschaften, die per Gesetz nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet sein dürfen. Sie müssen ihr Vermögen dem Wohnbau widmen, gehören einem Revisionsverband an und werden jährlich geprüft. In Wien gibt es Dutzende solcher Bauvereinigungen, von großen Namen wie GESIBA, ÖSW oder BWSG bis zu kleineren Genossenschaften. Einen Überblick über die wichtigsten findest du in unserer Liste der Wiener Wohnbaugenossenschaften.
Im Alltag sagt man zu all diesen Wohnungen "Genossenschaftswohnung", auch wenn der Bauträger rechtlich gar keine Genossenschaft ist. Entscheidend ist nicht die Rechtsform, sondern dass das WGG gilt.
Die Kostenmiete: darum ist die Miete günstiger
Das Herzstück des WGG ist das Kostendeckungsprinzip, oft Kostenmiete genannt. Die Bauvereinigung darf für die Wohnung weder mehr noch weniger verlangen, als zur Deckung der Kosten nötig ist: Errichtungskosten, Finanzierung, Erhaltung, Verwaltung und angemessene Rücklagen. Spekulationsgewinne, wie sie am freien Markt die Mieten treiben, sind nicht vorgesehen. Sind die Baukredite eines Hauses einmal ausbezahlt, sinkt das Entgelt in vielen Fällen sogar auf ein gesetzlich geregeltes, niedrigeres Niveau.
Viele Genossenschaftswohnungen sind zusätzlich mit Mitteln der Wiener Wohnbauförderung errichtet. Dann gelten für den Einzug bestimmte Voraussetzungen, etwa Einkommensgrenzen. Was genau verlangt wird, erklären wir im Artikel zu den Voraussetzungen und der Vergabe.
Genossenschaftswohnung, Gemeindewohnung, freier Markt: der Unterschied
- Gemeindewohnung: gehört der Stadt Wien und wird zentral über die Wohnberatung Wien vergeben. Kein Finanzierungsbeitrag, dafür meist längere Wartezeiten und strengere soziale Vergabekriterien.
- Genossenschaftswohnung: gehört einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Kostenmiete nach WGG, beim Einzug ist meist ein Finanzierungsbeitrag fällig. Vergeben wird teils über die Wohnberatung Wien, sehr oft aber direkt von der Bauvereinigung.
- Freier Markt: private Vermieter oder gewerbliche Anbieter. Keine Einkommensgrenzen, dafür Marktmieten, oft Befristungen und Maklerkosten.
Was kostet eine Genossenschaftswohnung?
Neben der monatlichen Kostenmiete zahlst du beim Einzug in der Regel einen einmaligen Finanzierungsbeitrag, also einen Grund- und Baukostenbeitrag. Er kann je nach Projekt von einigen hundert Euro bis zu fünfstelligen Beträgen reichen. Wichtig: Beim Auszug bekommst du den Beitrag großteils zurück, abzüglich einer gesetzlichen Abschreibung von 1 Prozent pro Jahr. Alle Details dazu findest du im Artikel Eigenmittel und Finanzierungsbeitrag.
Warum die Vergabe so schnell geht
Freie Genossenschaftswohnungen sind wegen der günstigen Konditionen stark nachgefragt. Wird eine Bestandswohnung frei, veröffentlicht die Bauvereinigung sie meist nur auf der eigenen Website, und die Vergabe läuft oft nach dem Prinzip: Wer sich zuerst meldet und die Voraussetzungen erfüllt, bekommt die Wohnung oder zumindest den Besichtigungstermin. Attraktive Inserate sind daher häufig nach wenigen Tagen, manchmal nach Stunden wieder offline. Wer regelmäßig und schnell schaut, hat einen echten Vorteil.
Muss ich Mitglied einer Genossenschaft werden?
Bei Bauvereinigungen in der Rechtsform einer Genossenschaft zahlst du oft einen kleinen Genossenschaftsanteil und wirst damit formal Mitglied. Die Höhe ist je nach Genossenschaft unterschiedlich und im Vergleich zum Finanzierungsbeitrag meist gering. Bei gemeinnützigen GmbHs oder AGs entfällt das.
Ist eine Genossenschaftswohnung dasselbe wie eine Sozialwohnung?
Nein. Genossenschaftswohnungen richten sich an breite Bevölkerungsschichten. Bei geförderten Projekten gelten zwar Einkommensobergrenzen, diese sind aber vergleichsweise hoch angesetzt, sodass auch mittlere Einkommen infrage kommen.
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